LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN TIEMPOS DE COVID-19


domingo, 26 de abril de 2020



Una materia que ha despertado mucho interés es ¿qué sucede con aquellos locales cerrados, sin posibilidad de realizar actividad alguna, y con un contrato de arrendamiento que cumplir? Y en igual condición, ¿qué pueden hacer aquellos arrendatarios que han perdido sus empleos o fuentes de ingresos, con una renta mensual que hay que pagar?

En la práctica lo que está sucediendo es que los arrendatarios están elevando peticiones a sus arrendadores buscando soluciones temporales, que varían entre solicitar una reducción de la renta, o bien su aplazamiento, hasta pedir la suspensión temporal del contrato para dejar de pagar los arrendamientos.

Bajo este panorama, a lo que debemos invitar es a la negociación franca y directa entre las partes, en procura de llegar a los mejores acuerdos para beneficio común, tal como lo sugiere el decreto 579 del 15 de abril de 2020 expedido para conjurar la crisis de los arrendamientos, en él se señala que las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes a abril, mayo y junio (Artículo 3).

El mismo decreto indica que de no llegarse a algún acuerdo, el arrendatario debe pagar los cánones adeudados, y sobre los montos adeudados se le obliga a pagar un interés equivalentes a la mitad del interés bancario corriente certificado por la Superfinanciera (art. 3 numeral 1).

Como se advierte, de no llegarse a acuerdos serán los jueces los que tendrán que resolver las más variadas situaciones litigiosas, y como lo sabemos, la primera obligación de un abogado es asesorar adecuadamente, buscando la solución en el mismo contrato firmado por las partes,  pero los hechos acontecidos son realmente imprevisibles, y es muy difícil que exista una cláusula contractual que regule esta situación, razón por la cual para buscar soluciones entre arrendadores y arrendatarios se debe apelar a la  buena fe contractual (artículo 1603 Código Civil y 871 Código de Comercio) que nos indica que los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural, que debe imperar en las relaciones jurídicas.

Ahora bien, en beneficio de los arrendatarios podemos invocar dos figuras claves para justificar la imposibilidad de cumplimiento de los contratos,  y/o renegociar las condiciones contractuales, estas Figuras son: la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus.

Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público. etc. (Art. 64 C.C.) Como se advierte, esta causal requiere, para obrar como justificación, reunir las siguientes características: (i) que el hecho sea irresistible; (ii) que sea imprevisible y (iii) que sea externo respecto del obligado”.

Aquí es necesario precisar, que se debe valorar en cada caso concreto, de forma independiente, las anteriores circunstancias, para verificar si de ellas se desprende la existencia de una situación imprevisible, irresistible y externa, como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia: “conviene proceder con relativo y cierto empirismo, de modo que la imprevisibilidad e irresistibilidad, in casu, ulteriormente se juzguen con miramiento en las circunstancias específicas en que se presentó el hecho a calificar, no así necesariamente a partir de un frío catálogo de eventos que, ex ante, pudiera ser elaborado en abstracto por el legislador o por los jueces, en orden a precisar qué hechos, irrefragablemente, pueden ser considerados como constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito y cuáles no.” (Tomado de la Sentencia T-271/16)

Como vemos, en cada caso en particular se debe analizar si esta crisis justificaría el incumplimiento contractual, ya que la imposibilidad de cumplimiento de un negocio jurídico, ya sea parcial o total, por motivos de fuerza mayor, exonera de responsabilidad a la parte obligada, ya que es de señalar que no todos los locales comerciales están cerrados ni improductivos, ni todos los arrendatarios han perdido su fuente de ingresos.

La aplicación de esta figura supone una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas. Es decir, una alteración del principio sagrado del “Pacta sunt servanda” (el contrato es ley entre las partes). Pero la aplicación de esta cláusula nunca se ha producido de forma generalizada ni de un modo automático, por lo tanto será necesario evaluar el impacto real del Covid-19 en la relación contractual que se esté analizando. 

Los efectos de la aplicación de esta doctrina, cuando se ha admitido, han sido los de autorizar la finalización del contrato (regla excepcional) o los de modificar o revisar el contenido del contrato, solución, ésta última, preferida por la doctrina y por la mayoría de las decisiones de los tribunales. 

En las dos situaciones anteriores, los interesados deben tener las pruebas necesarias que les permitan acreditar su posición de la manera más consistente posible, ya que, como es apenas lógico, tanto la fuerza mayor, como la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus exige la acreditación de que la cuarentena lo ha puesto en incapacidad de cumplir, o ha generado un desequilibrio en las obligaciones de las partes. A modo de ejemplo, deberán documentar todas las incidencias que estén sufriendo, como el cierre temporal del negocio, la reducción de trabajadores o reducción de la jornada laboral, y la dificultad para asumir el pago de canon de arrendamiento mensual, por sus nulas o bajas ventas.

Finalmente, pero no menos importantes será evocar aquel adagio popular: “más vale un mal arreglo que un buen pleito”

 

Jorge Orlando León Forero 

Abogado Especialista en Derecho Civil 

Especialista en Derecho Comercial y de la Empresa 

Conciliador en Derecho Director de la Fundación Colombiana de Derecho