Se reduce la penalidad para la terminación de contratos de arrendamiento, y las aseguradoras no podrán objetar las reclamaciones alegando fuerza mayor.
domingo, 07 de junio de 2020
A la fecha el Gobierno Nacional ha expedido dos decretos Legislativos adoptando medidas extraordinarias para conjurar la situación de los arrendamientos afectados por el COVID 19.
El primer decreto -579 del 15 de abril de 2020- expedido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio trajo una serie de disposiciones, aplicables por igual a los arrendamientos de vivienda urbana en sus cuatro modalidades, incluso a los de paga diario, así como a los inmuebles comerciales, celebrados por persona naturales y jurídicas, incluso los celebrados por entidades sin ánimo de lucro (Art. 6). En este decreto quedó claro que durante la vigencia del mismo (hasta el 30 de junio de 2020) no habría acciones de desalojo, ni reajuste del canon de arrendamiento, dicho incremento sólo se puede hacer a partir del mes de Julio de 2020, por los meses que falten para terminarle contrato, junto con la diferencia dejada de cobrar durante los meses de abril a junio.
En cuanto al pago del canon de arrendamiento, el decreto dejó en libertad a las partes para buscar acuerdos sobre las condiciones y plazos, y como estímulo para los arrendatarios, en caso de acuerdo, los exoneró de los intereses de mora y penalidades; caso contrario, deberán pagar unos intereses remuneratorios, equivalentes a la mitad del interés bancario corriente para créditos de consumo. Por virtud de este decreto, de pleno derecho, todos los contratos cuyo vencimiento y entrega del inmueble se hubiere pactado durante la vigencia de la emergencia social y económica, se entienden prorrogados hasta el 30 de junio y en aquellos casos en que no se hubiere podido entregar el inmueble al arrendatario, los efectos y obligaciones de esos contratos quedaron suspendidas igualmente hasta el 30 de junio de 2020.
Como medida intermedia, con el Decreto 636 de 2020 –Artículo 6- se permitió las mudanzas a partir del 11 de mayo, en ese sentido y mediante una circular conjunta, los Ministerios de Vivienda y Transporte impartieron las directrices relacionadas con las condiciones que deben cumplir los interesados que requieran realizar mudanzas durante la vigencia del aislamiento preventivo obligatorio, así como las exigencias que deben observar dichos actores por medio de las cuales se efectuarán mudanzas o trasteos.
Una crítica que se hizo al decreto 579 fue que guardó silencio respecto de las terminaciones anticipadas y unilaterales de los contratos, dejando a la libre autonomía de la voluntad de las partes la negociación de penalidades, así como la reducción parcial del canon de arrendamiento, ya que son muchos los negocios y comercios afectados ante la imposibilidad de abrir al público, por las expresas restricciones impuestas a lo largo de los decretos que han decretado y ampliado el aislamiento social obligatorio (cuarentena).
Fue así como mediante decreto 797 del 4 de junio de 2020, el gobierno se ocupó de la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento, limitando estas medidas a los arrendamientos de locales comerciales, excluyendo a los de vivienda urbana, y los financieros –Leasing- y en el artículo 2 de dicho decreto, se dejaron claras las actividades económicas a las cuales es aplicable, por la imposibilidad de poderlas ejercer en el marco de la emergencia sanitaria.
Señala el artículo 3, que hasta el 31 de Agosto de 2020 los arrendatarios de los locales, objeto del decreto, podrán terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento, pagando un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato y en caso de no haberse pactado cláusula penal, deberán pagar el valor de un canon de arrendamiento, sin que proceda ninguna otra penalidad, multa o sanción; pero, impone como condición, para que proceda la terminación unilateral del contrato, que el arrendatario debe estar a paz y salvo por los cánones de arrendamiento, servicios públicos, cuotas de administración, etc.
Como se advierte, a los locales donde se desarrollan actividades que no menciona el decreto, no existiría ninguna causa de exoneración de la pena, pues la explotación del local u oficina, según se infiere de la norma, depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario; sin embargo, muchas otras actividades, incluso los arrendatarios de vivienda urbana se han visto gravemente afectados por el confinamiento, por lo que cabría aplicarles también las soluciones previstas en el decreto 797, por lo que será necesario siempre analizar las circunstancias concretas de cada caso.
En cuanto a los seguros de arrendamiento debemos tener presente quemediante el concepto No. 2020096054-002-000 del 18 de mayo de 2020, la Superintendencia Financiera de Colombia, se pronunció respecto de la posibilidad de que las aseguradoras objeten las reclamaciones sobre los seguros de arrendamiento, alegando fuerza mayor a causa del COVID-19.
En el referido concepto, la Superfinanciera recordó que los seguros de arrendamiento son comercializados bajo el ramo de cumplimiento y tienen por objeto indemnizar los perjuicios derivados del incumplimiento atribuible al arrendatario, debido a la inobservancia de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y como tal se trata de un seguro de daños, en consecuencia, se rige por el principio indemnizatorio consagrado en el artículo 1088 del Código de Comercio a la luz de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, y si bien los eventos de fuerza mayor no gozan de cobertura en los seguros de cumplimiento/arrendamiento, pues no son imputables al deudor garantizado y, por tanto, los eximen de la obligación a su cargo, considera esta entidad que este supuesto no se presenta en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, pues se trata de una obligación dineraria y de género y el COVID-19 no lo es, por tal motivo no es posible que el deudor alegue fuerza mayor como causal de exoneración de responsabilidad.
En consecuencia, siendo el pago de cánones de arrendamiento una típica obligación de género, esto no impide de manera absoluta ni permanente su cumplimiento por parte del arrendatario, por tal motivo, las aseguradoras no podrían señalar que el COVID-19 configura fuerza mayor en el contrato de arrendamiento, para alegarlo como una circunstancia eximente o excluyente de responsabilidad en el contrato de seguro.
Como conclusión de este panorama normativo es que no hay soluciones mágicas, siempre tenderemos intereses contrapuestos, con la aplicación de los decretos y normas, muy probablemente ninguna de las partes quedará absolutamente satisfecha, por lo tanto, la invitación es a conciliar, insistimos en que la conciliación se fundamenta en la autonomía de la voluntad de las partes, con esta figura las personas podrían solucionar sus conflictos de una forma más rápida en comparación con la duración de los procesos judiciales, recordemos que la rama judicial entrará nuevamente en funcionamiento a partir del próximo 1 de Julio, pero con apenas el 20% de funcionarios por cada despacho, lo que hace prever una alta congestión y lentitud en el desarrollo de los procesos, mientras que la conciliación tiene la duración que las partes establezcan de común acuerdo con el conciliador, por lo general las conciliaciones se desarrollan en una sola audiencia lo que se traduce en una rápida justicia.
Reiteramos una vez más. “Más vale un mal arreglo que un buen pleito”
Puede consultar todos los decretos y normas en nuestra sección de documentos
JORGE ORLANDO LEÓN FORERO
Abogado – Especialista en derecho Civil y Comercial
Conciliador en Derecho
Director de la Fundación Colombiana de Derecho