A CONCILIAR LAS DIFERENCIAS SOBRE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON OCASIÓN DE LA CUARENTENA
lunes, 01 de junio de 2020
Desde el pasado 24 de marzo, a la media noche, en todo el país inició el aislamiento obligatorio, más conocido como cuarentena, y por cuenta de esa medida miles de negocios y empresas cerraron sus puertas, trayendo consigo el cese de actividades y problemas económicos, no solamente para sus propietarios, sino que adicionalmente miles de trabajadores se quedaron sin ingresos, y que decir de los propietarios de locales, bodegas y demás inmuebles arrendados, cuyos arrendatarios no han podido cumplir con sus obligaciones contractuales.
Para conjurar el problema de los arrendamientos el gobierno nacional expidió el decreto 579 del 16 de abril de 2020, dicho decreto, la única solución que brinda a las partes, es que concilien el pago de los arrendamientos en condiciones más flexibles, evitando los intereses de mora y las penalidades, y en caso de no acuerdo, sólo se pagará un interés remuneratorio equivalente a la mitad del interés bancario corriente para créditos de consumo.
Es así como vemos que cada día siguen los conflictos, y en medio de esta ecuación están propietarios, inmobiliarias y arrendatarios, muchos de ellos han conseguido llegar a acuerdos, pero nos llama particularmente la atención aquellos casos en los que propietarios quieren ceder en sus pretensiones, en pro de sacar a delante los contratos, y tener así sea un ingreso más reducido, pero algunas inmobiliarias han bloqueado dichas negociaciones, aduciendo su posición en el contrato de arrendamiento o manifestando no estar de acuerdo por la reducción de su comisión.
Bajo este panorama es importante recordar, que la gestión que hacen las inmobiliarias con la administración de los inmuebles se enmarca dentro del contrato de mandato, el cual confiere al mandatario el poder de efectuar en nombre del propietario los actos de administración sobre el inmueble, tal como lo indica el artículo 2158 del Código Civil; en consecuencia, las inmobiliarias deben atender y respetar las órdenes e instrucciones de los propietarios, y no al revés, no podemos perder de vista que en materia de arrendamiento de vivienda urbana la Ley 820 de 2003 y Decreto 51 de 2004, regulan la actividad de las personas naturales o jurídicas dedicadas a arrendar o a la intermediación en el arrendamiento de inmuebles.
Es así como la competencia para conocer de los excesos o irregularidades de las inmobiliarias está en cabeza de las autoridades locales, y para el caso de Bogotá, la oficina de Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda adscrita a la Secretaría del Hábitat, que es la encargada del control de vivienda, de conformidad con las funciones que les asigna la ley.
En cuanto a los contratos de inmuebles destinados a comercio, la entidad no es competente; sin embargo, la recomendación es a conciliar las diferencias, ya que para algunos arrendatarios su incumplimiento estaría justificado por circunstancias de fuerza mayor, ya que es innegable que la presente situación se ha presentado de súbito o en forma intempestiva, haciendo inevitable sufrir las consecuencias económicas, que se hacen extensivas a todas las partes, ya que los meses en que han permanecido inactivos justifica la supresión del pago de los arriendos, y esto es lo que prevé el decreto 579, razón por la cual se anularon las penalidades y los intereses, durante la vigencia del decreto, ya que es evidente alteración del equilibrio contractual, razón que conlleva la renegociación del contrato.
Para llegar a un acuerdo directo, la invitación es a conciliar, la Conciliación es una figura que se fundamenta en la autonomía de la voluntad de las partes, por ello, cualquier ciudadano puede acudir a la conciliación como una alternativa para solucionar sus conflictos, las personas pueden acudir libremente a un centro de conciliación, o ante un funcionario público habilitado por la Ley para conciliar, igualmente los notarios están facultados para tal fin.
La gran mayoría de las personas que acuden a la conciliación quedan satisfechas con el acuerdo pues éste es fruto de su propia voluntad, la conciliación tiene plenos efectos legales para las partes. El Acta de conciliación se asimila a una sentencia judicial porque el acuerdo hace tránsito a cosa juzgada y el acta presta mérito ejecutivo; mediante esta figura las personas solucionan sus conflictos de una forma más rápida en comparación con la duración de los procesos judiciales en Colombia. La conciliación tiene la duración que las partes establezcan de común acuerdo con el conciliador, por lo general las conciliaciones se desarrollan en una sola audiencia lo que se traduce en una rápida justicia.
La conciliación no produce ganadores ni perdedores, ya que todas las partes deben ser favorecidas por el acuerdo que se logre, esta figura facilita la protección y mejora las relaciones entre las personas porque la solución a su conflicto fue construido entre todos, la información que las partes revelan en la audiencia es confidencial o reservada, así, ni el conciliador ni las partes podrán revelar o utilizar dicha información en otros espacios.
Reiteramos una vez más. “Más vale un mal arreglo que un buen pleito”
JORGE ORLANDO LEÓN FORERO
Abogado – Especialista en derecho Civil y Comercial
Conciliador en Derecho
Director de la Fundación Colombiana de Derecho