Qué Hacer con un Inquilino Moroso

La señora Nubia García, nos consulta sobre el procedimiento que debe adoptar, frente a un inquilino al que le arrendó un apartamento, y desde hace seis meses no cancela el arriendo ni los servicios públicos, pese a los continuos llamados y requerimientos de su parte.

A la amable lectora le manifestamos, que hoy por hoy existen una serie normas a las que se puede acudir dependiendo de lo que se persiga, para el caso planteado, conviene decir lo siguiente: A efectos del cobro de los cánones (arriendos) adeudados, servicios públicos, y cuotas de administración, si las hay, puede adelantar por intermedio de un abogado, un proceso ejecutivo ante un juez civil municipal, y dentro del mismo solicitar el embargo y secuestro de los bienes muebles o inmuebles tanto de el arrendatario, como los de sus coarrendatarios (popularmente conocidos como fiadores) siendo título ejecutivo el contrato de arrendamiento.

Pero si lo que se persigue es la restitución del inmueble, se pueden adoptar dos vías igualmente eficaces, de una parte al tenor de la ley 446 de 1998, sugiero solicitar una audiencia de conciliación, ante un centro de conciliación autorizado por el ministerio del interior y de justicia (en las universidades con facultad de derecho, son gratuitos estos servicios, se puede hacer directamente sin necesidad de abogado) para allí buscar un arreglo directo con el inquilino, sobre la entrega del inmueble, e igualmente sobre el pago de los dineros adeudados, en caso de celebrarse el acuerdo, el acta suscrita ante el centro de conciliación presta mérito ejecutivo, (igual al de una sentencia proferida por un juez) si el inquilino incumpliere con la entrega, sólo bastará la petición por parte del director del centro de conciliación, a un juez de la república para que proceda a decretar el desalojo del moroso, evitando así el proceso de restitución de mnmueble; de otro lado, si incumpliere con la obligación de pagar los dineros acordados, se podrá adelantar el proceso ejecutivo, como lo expresamos al principio, pero en este caso será título ejecutivo el acta de conciliación.

Finalmente, si no existiera acuerdo conciliatorio, por renuencia o no comparecencia del inquilino, se deberá adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado, teniendo en cuenta que la nueva ley de arrendamientos (ley 820 de 2003) estableció que dichos procesos deberán contar un trámite preferente, es decir los jueces deberán adoptar todas las medidas necesarias para que los mismos sean fallados prontamente, sin dilaciones injustificadas, pudiendo igualmente solicitar en este proceso, el embargo y secuestro de los bienes muebles o inmuebles de los coarrendatarios, para que estos sean garantía del pago de las sumas adeudadas, para lo cual será obligatorio iniciar el proceso ejecutivo ante el mismo juez de conocimiento, en este caso será título ejecutivo la sentencia judicial que decrete la entrega forzada del inmueble.

Como podemos ver, no existe una sola vía para hacer valer los derechos de los arrendadores, lo que si es importante sugerir a todos nuestros amables lectores, es que al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, este siempre se haga constar por escrito, e igualmente se pidan unas garantías mínimas a los futuros arrendatarios, como son: contar con uno o varios coarrendatarios, preferiblemente con finca raíz o solvencia económica demostrada, esto a fin de evitar ser defraudado por los inquilinos morosos.